事実婚の財産分与で不動産はどう分ける？手順と注意点

この記事の結論（1分で要約）

• 対象: 事実婚（内縁関係）の解消やパートナーとの死別に直面し、不動産や財産の分け方に悩んでいる個人様
• 結論: 事実婚でも共同形成した不動産は財産分与が可能
• 理由: 法的に「婚姻に準ずる関係」とみなされ、名義を問わず共有財産となるため（離婚相談500件超の知見より）
• 解決策: 以下の「5つのステップ」を実行すれば不利益なく解決できます。
  • 法律相談の場合: 初回相談無料で不安を解消、現状分析や見通しの確認も可能

事実婚（内縁）でも不動産や財産の「財産分与」は認められるのか？

法律婚と同等に扱われる理由と「共有財産」の考え方

財産分与の対象となる財産・対象外となる「特有財産」

• 分与対象となる財産（共有財産）
  • 同居中に購入したマイホーム・土地などの不動産
  • 同居中に貯めた預貯金や株式などの有価証券
  • 同居中に積み立てた退職金や生命保険の解約返戻金
  • 同居生活に必要な家事調度品や自動車
• 分与対象外となる財産（特有財産）
  • 事実婚を開始する前に各自が貯めていた預貯金や所有していた不動産
  • 同居中であっても、各自の親兄弟から相続・贈与で取得した不動産や金銭
  • 衣服や個人的な趣味の品など専ら一方が使用する動産

【弁護士 中村誠志の視点】

法律上の権利が認められることと、スムーズに分与できることは別問題です。まずは「共有財産」の範囲を正しく把握することが第一歩となります。

相手に拒絶させない！事実婚（内縁関係）を立証する「強い証拠」と集め方

事実婚の成立要件（共同生活の実態と婚姻意思）

1. 主観的要件（婚姻意思の存在）：互いに社会通念上「夫婦」として共同生活を送る意思が存在すること。
2. 客観的要件（共同生活の実態）：一定期間以上、同居して夫婦同様の共同生活を継続している実態があること（一般的には3年程度以上の同居が目安ですが、実態に応じ総合判断されます）。

立証で最も強い効果を発揮する証拠リスト（住民票・契約書など）

【弁護士 中村誠志の視点】

住民票の「未届」記載がない場合でも、家計の一体性や不動産購入時のやり取りを示す履歴を組み合わせることで立証は十分可能です。

【不動産・住宅ローンがある場合】事実婚解消時の名義清算とローンの扱い

持ち家・土地の清算手順5ステップ（全5個）

1. ステップ1：不動産の査定（現在の市場評価額を出す）
   不動産会社複数社に机上査定・訪問査定を依頼し、現在の売却相場額を確認します。
2. ステップ2：住宅ローン残高の確認
   ローン利用中の金融機関から「残高証明書」を発行してもらい、正確な債務額を把握します。
3. ステップ3：名義関係の確認
   登記事項証明書を取得し、所有名義（単独名義か共有名義か）およびローンの債務者（単独・連帯債務・ペアローンなど）を確認します。
4. ステップ4：売却または取得（代償金支払い）の選択
   不動産を第三者に売却して現金で分与するか、どちらか一方が住み続けて相手方に代償金を支払うかを決定します。
5. ステップ5：名義変更および登記手続きの完了
   財産分与協議書（できれば公正証書）を作成し、所有権移転登記およびローンの名義変更・借り換えを行います。

アンダーローン（売却益が出る）場合の分け方と代償金

オーバーローン（債務超過）場合の注意点と任意売却・借り換え

不動産の名義変更手続きと司法書士連携の必要性

「家や住宅ローンの分け方が分からない」「相手と冷静に話せない」とお困りではありませんか？

中村法律事務所では、不動産が絡む複雑な財産分与の初回ご相談を無料でお受けしています。500件以上の離婚・男女問題相談実績を持つ代表弁護士が直接対応し、解決への青写真（見通し）をご提示します。

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【死別と離別の決定的差】パートナー死亡時に財産・家を守る生前対策と緊急対処法

なぜ事実婚では「死別時の財産分与」が認められないのか？（最高裁判例）

生前に必ず行うべき「3つの遺産防衛策」（遺言書・死後事務委任・尊厳死宣言）

• 対策1：公正証書遺言の作成（最重要）
  「すべての不動産および財産を〇〇（事実婚の配偶者）に遺贈する」旨の遺言書を公証役場で作成します。遺言書があれば、法定相続人よりも優先して財産を遺贈できます。
• 対策2：死後事務委任契約の締結
  遺体の引き取り、葬儀・供養の手配、賃貸契約や公共料金の解約手続きなどを任せる契約をあらかじめ結んでおきます。
• 対策3：特別寄与・遺贈および尊厳死宣言の準備
  パートナーの医療行為に関する意向表明（尊厳死宣言）や、生前の看病・介護に対する「特別寄与」の主張ができる準備を整えておきます。

突然の死別で家を追われないための「特別縁故者」制度と応急処置

1. 特別縁故者の主張（相続人が不在の場合）
   亡くなったパートナーに法定相続人が一人もいない場合、家庭裁判所に「特別縁故者に対する財産分与」を申し立てることで、家や遺産を取得できる可能性があります。
2. 居住保護法理の主張
   パートナー名義の家であっても、無償で同居していた実態がある場合、相続人からの即時退去要求に対して使用貸借関係の成立などを理由に一定期間の立ち退き猶予を主張できるケースがあります。

自分だけで進めるのは危険？事実婚の不動産分与で弁護士に頼むべき判断基準

自力交渉で発生しやすい3つの致命的トラブル

• トラブル1：不動産価値を不当に低く買い叩かれる
  相手方から都合の良い低い査定額を提示され、適正な代償金の半分も受け取れずに合意させられてしまう。
• トラブル2：住宅ローンの連帯保証人・ペアローンから抜け出せない
  離婚（解消）合意書だけを作って名義変更を行った気になり、相手がローン滞納を起こして突然銀行から一括返済を迫られる。
• トラブル3：「事実婚ではない」と一蹴され泣き寝入りする
  相手から「ただの同棲だった」「出て行け」と強く拒絶され、法的な主張ができないまま一方的に家を追い出される。

「自分で対応すべきか・弁護士に依頼すべきか」の判断チェックシート

• □分与対象となる財産の中に「持ち家・土地・マンション」が含まれている
• □住宅ローン（ペアローン・連帯保証を含む）が残っている
• □相手が「事実婚（内縁関係）」そのものを否定している、または話し合いを拒否している
• □当事者同士で冷静に会話ができず、感情的な対立が激しい

【判定基準】

チェックが1つでも当てはまる場合は、当事者間での自力解決は危険です。早期に弁護士へご相談いただくことを強く推奨いたします。

中村法律事務所が選ばれる理由（直接対応・見通しの明示・他士業連携）

• 代表弁護士による直接対応
  離婚・男女問題の相談実績500件以上、相続相談約100件の実績を持つ代表弁護士（中村誠志）が、最初の面談から完了まで直接対応します。事務員任せにすることはございません。
• 最初の面談で「見通し（青写真）」を明示
  現在の証拠や不動産の状態から、どのくらいの財産分与が見込めるかの方針・見通しを明確にお伝えします。
• 他士業（司法書士・不動産業者・税理士）とのワンストップ連携
  不動産の査定から名義変更登記、借り換え・売却、税金計算まで、提携する専門家と一括してスムーズに対応します。
• 初回相談無料・プライバシーに配慮した相談空間
  初回相談は無料でお受けしております。プライバシーに配慮した相談エリアで、リラックスしてお悩みをお話しいただけます。

事実婚の財産分与を進める手続きの流れと「5年の請求期限」対策

協議（話し合い）から「内縁関係調整調停」・審判へのステップ

【ステップ1：当事者間の協議（話し合い）】
  └─ 不動産の査定、財産目録の作成、証拠の提示を行い交渉
      │
      ├─【合意成立】──＞「財産分与協議書（公正証書）」を作成し清算完了
      │
      └─【話し合い決裂・拒絶】
          ↓
【ステップ2：家庭裁判所への「内縁関係調整調停」の申立て】
  └─ 調停委員を間に挟み、裁判所（家事調停）で話し合いを実施（期間目安：半年の〜1年）
      │
      ├─【調停成立】──＞「調停調書」に基づき名義変更・清算
      │
      └─【調停不成立】
          ↓
【ステップ3：審判手続きへの移行】
  └─ 裁判官が提出された資料・事情を考慮し、相当な財産分与の内容を決定（審判）

知っておくべき「5年の請求期限（消滅時効）」と引き延ばし対策

• 引き延ばしへの対策
  時効が迫っている場合は、直ちに家庭裁判所へ「内縁関係調整調停（または財産分与に関する調停）」を申し立てる必要があります。調停を申し立てることで、時効の完成を猶予（一時ストップ）させることができます。

事実婚解消における税金トラブル（贈与税・不動産取得税）を防ぐポイント

原則「贈与税」は非課税だが過剰な分与には課税される？

1. 分与された財産額が、婚姻中の夫婦の協力によって得た額やその他の事情を考慮しても「多すぎる」と税務署に判断された場合（過剰部分に課税）
2. 離婚・解消が「贈与税や相続税の脱税目的」で行われたと認定された場合

不動産取得税・譲渡所得税がかかるケースと節税対策

事実婚（内縁）の不動産財産分与に関するよくある質問（FAQ）

Q1：相手が住宅ローンの連帯保証人から外れてくれない時はどうすればいいですか？

Q2：事実婚の期間が短くても不動産の財産分与は請求できますか？

Q3：相手が話を聞かず一方的に家を追い出されそうな場合の緊急対処は？

Q4：弁護士費用の相場と、着手金・報酬金の考え方を教えてください。